L’obligation légale du ravalement de façade
En maison ou en immeuble, être propriétaire s’accompagne de l'obligation de maintenir en bon état la façade de son bien. Quelles sont les obligations de ravalement de façade?
La loi vous oblige-t-elle à réaliser un ravalement de façade ?
Le ravalement de façade désigne toute opération qui remet les façades anciennes en bon état de propreté. Selon le Code de la construction et de l’habitation, « les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté »1.
Une façade d’immeuble comprend :
- le bâti maçonné ;
- les dispositifs de fermeture (menuiseries, volets, rideaux métalliques, etc.) ;
- les modénatures (corniches, frises décoratives, etc.) ;
- les ouvrages divers de protection (garde-corps, zingueries, etc.).
Les travaux de ravalement de façade concernent les façades donnant sur rue, sur cour, les murs aveugles et les pignons.
Qu’est-ce qu’une façade en bon état ?
La loi SRU2 impose, sans en prévoir de délai, de maintenir en bon état les éléments extérieurs du bien immobilier, c'est à dire que la façade :
- ne présente pas de risque pour la sécurité physique des occupants ;
- ne présente pas de risque pour la sécurité physique des passants ;
- doit être solide, en bon état d'entretien et doit protéger le logement des ruissellements d'eau et de ses remontées.
L’état de propreté est quant à lui laissé à l’appréciation du propriétaire.
Un ravalement de façade imposé par la mairie
Si l’appréciation de l’état de la façade ancienne est laissée à l’initiative du propriétaire, la mairie peut néanmoins imposer un ravalement de façade. C'est en particulier le cas lorsque :
- la commune possède un patrimoine architectural à préserver,
- l’état de l’immeuble nuit au cadre de vie et de l’environnement urbain,
- la façade présente des dégradations par infiltrations d’eau, une présence de mousses ou de lichens,
- l’intérieur des locaux est insalubre et présente un taux d’humidité excessif préjudiciable à la santé des occupants,
- l’état de la façade occasionne un problème de sécurité en raison de matériaux pouvant tomber sur le domaine public.
Une injonction est alors adressée par la mairie au propriétaire ou au syndic, qui informe le copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de non-exécution dans les 6 mois, le maire prend un arrêté avec une sommation à réaliser les travaux. En cas de non-exécution dans le délai prévu par l’arrêté, le maire, sur autorisation du président du tribunal de grande instance, ordonne leur exécution d’office. Les frais sont alors avancés par la mairie et devront être remboursés par le propriétaire. La sanction pénale encourue sous forme d’amende est de 3 750 € à 7 500 € en cas de récidive.
Une obligation de ravalement de façade tous les 10 ans ?
Pour Paris et les communes visées par un arrêté préfectoral, le ravalement des façades anciennes est obligatoire tous les 10 ans. Renseignez-vous auprès de la préfecture, de la mairie, ou du CAUE (Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’environnement du département).
Les travaux d’isolation thermique et le ravalement de façade
Depuis le 1er janvier 2017 (selon la date du devis d’engagement des travaux), il est obligatoire de mettre en œuvre une isolation thermique à l’occasion d’une rénovation portant sur plus de 50% d'une façade ancienne. Sont concernés tous les bâtiments d’habitation, les bureaux, les bâtiments commerciaux ou d’enseignement et les hôtels. Les dérogations à cette obligation sont délivrées en cas d'impossibilité technique, de contraintes juridiques, architecturales ou économiques. Tout savoir sur l'Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE).
Ravalement de façade d’un immeuble en copropriété
Le syndic demande au moins trois devis auprès d’entreprises spécialisées. Sur une décision de l’assemblée générale de copropriété, les travaux des parties communes sont engagés par le syndic de copropriété et le coût est réparti sur l’ensemble des copropriétaires.
Le ravalement ne nécessitant pas de travaux d’amélioration est décidé à la majorité absolue des millièmes, des personnes présentes et représentées (art. 24 Loi du 10 juillet 1965). Par contre, si ces travaux nécessitent des travaux d’amélioration, ils doivent être décidés à une double majorité : majorité des 2/3 des millièmes et majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Pour les parties communes, si les travaux de ravalement de façade nécessitent l’installation d’un échafaudage empiétant sur le domaine public, une autorisation sera obligatoirement demandée à la voirie de la ville ou de la commune, ainsi qu’auprès des services de police.
Pour plus de renseignements, lisez nos articles :
Réglementation et travaux de ravalement de façade
Le ravalement de façade en copropriété : une obligation légale
Ravalement de façade d’un immeuble classé
Le ravalement de façade des immeubles d’exception, ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, nécessite une déclaration préalable auprès de l’architecte des Bâtiments de France et un permis de construire (et non une simple demande de déclaration de travaux). Renseignez-vous auprès du SDAP (Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine) pour le patrimoine classé ou inscrit.
1. L.132-1 à 132-5 du Code de la construction et de l’habitation.
2. Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, traite de l'urbanisme et du logement° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (JO n° 289 du 14 décembre 2000)
3. Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables
(https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/5/30/LHAX1613394D/jo)
4. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO du 11 juillet 1965) et le décret d'application 67-223 du 17 mars 1967 fixent le statut de la copropriété.
5. Loi du 10 juillet 1965, art. 26).
